Покупка и продажа квартиры — это неотъемлемая часть нашей жизни, и каждый из нас рано или поздно задается этим вопросом. Один из вопросов, который у нас возникает: "Нужен ли риелтор?" Для начала давайте разделим задачи: 1. продажа, 2. покупка. Итак:
После того как вы выставили объект в рекламу (позже я раскрою тему, как продавать квартиру самостоятельно), вам начинают звонить огромное количество риелторов и предлагать, а порой откровенно навязывать свои услуги. Они приводят множество аргументов и преимуществ, кто-то даже начинает пугать, что вы сами не справитесь. Что я думаю по этому поводу? На самом деле, нужно определиться с вашими личными возможностями и ресурсами, такими как:
-Время (оно понадобится для многого: ответы на звонки, показы)
-Умение анализировать стоимость
-Юридическая подкованность
Если у вас достаточно времени, вы умеете вести переговоры с покупателями и готовы разобраться в документах, то можно справиться и самостоятельно. Важно лишь все сделать правильно. Если не хватает этих знаний, то стоит обратиться к риелтору. Но как его выбрать? На рынке риелторов и агентств пруд пруди: одни лучше других, одни работают на эксклюзивном договоре, другие — без договора. На самом деле агентов, которые могут вам реально помочь, не так много. Большинство ничего не знают и работают в режиме "кто-то да купит". Вам действительно стоит серьезно подойти к выбору. На что важно обратить внимание при выборе?
-Работайте только с агентствами недвижимости и только с крупными, так как в случае сложностей у вас не будет возможности обратиться к кому-то. Никаких частников или мелких компаний!
-Нужно ли заключать эксклюзивный договор? Я лично против, так как любые продажи эксклюзивность убивает! (Представьте картину: вашу квартиру продает один агент, с которым заключен эксклюзив, он ее рекламирует, и ему начинают поступать звонки от покупателей. Но у него сегодня нет времени показать вашу квартиру (например, он за городом на шашлыках, уехал в отпуск — не важно, чувствует себя или просто хочет дома побыть, так как на улице пасмурно). В этот момент вы потеряли покупателя, так как он ждать не будет и поедет смотреть другой объект. А конкурентов у вас предостаточно, и выбрать есть из чего. Если вашу квартиру продает несколько риелторов, то, скорее всего, покупатель позвонит другому, и он без проблем покажет ваш объект. С покупателем надо работать быстро, день в день, иначе потеря продажи вам обеспечена. При этом не стоит работать со всеми риелторами города, тогда будет казаться, что у вас все плохо с квартирой. Оптимально — 2-3 риелтора, и вот они будут соревноваться, кто продаст быстрее, а вы выберете, у кого предложение лучше по стоимости комиссионных и цене, предложенной от покупателя.
При выборе агента обязательно проверьте
-На каких и сколько рекламных площадок он планирует размещать рекламу (минимальное количество площадок должно быть 4, на самом деле их около 35).
-Какой рекламный бюджет в месяц планирует инвестировать агент в рекламу (проверьте реальную стоимость платных статусов на площадках) и запросите отчет по итогу месяца.
-Какое количество аналогичных квартир, как ваша, у него в базе? (Основное преимущество агента — это переориентация с одного объекта на другой. Эффективный агент, когда он работает по вашей локации и у него в базе не менее 5 аналогичных объектов (площадь, комнатность, уровень ремонта и класс жилья). Если в вашем районе у агента нет аналогов, то это трата вашего времени.)
-Оцените его уровень коммуникации — он должен уметь убеждать и вести переговоры, а не молчать перед вами или покупателем.
-Уточните, кто будет заниматься юридическими аспектами сделки: сам агент или есть юрист.
-Запросите детальную аналитику по вашему объекту, вникните в нее и перепроверьте после дома (ведь ошибка даже на пару процентов может стоить вам несколько сотен тысяч рублей).
-Обратите внимание, как выглядит риелтор. Покупатели будут оценивать вашу квартиру в том числе и по виду риелтора; риелтор должен выглядеть на миллион.
Как правило, при верной оценке стоимости квартиры и правильном выборе риелтора, квартиру реально продать за пару месяцев. С этой задачей можно справиться самому, с хорошим агентом это будет быстрее.
При покупке риелтор важен, я убежден, так как предложений огромное количество, и найти свое не просто в таком изобилии. А про юридическую проверку и говорить не стоит. На что же стоит обратить внимание? Итак:
-Работайте только с крупными агентствами, только они могут позволить себе какие-то гарантии. Разберитесь не только в условиях юридического сопровождения, что и кого они будут проверять, но и какую финансовую ответственность они будут нести в случае ошибки. Есть агентства, которые в случае ошибки гарантируют выплату стоимости квартиры, если вы ее потеряли.
-Какие финансовые преимущества вам дает агентство? (Льготные ставки по ипотеке — иногда процент по ипотеке ниже, чем напрямую у банка;
-Партнерские программы со смежными компаниями (мебельные, переезд) — мелочь, а приятно.)
Рассмотрите всегда предложения на вторичном рынке наряду с новостройками. Риелтор должен показать вам, что вы можете купить за ваши кровные, а вы уже выберете, что нравится. Предложенных квартир должно быть не менее 10-15 штук, лучше смотреть за раз 4-5 предложений, тогда у вас появится насмотренность и уверенность в принятии решения. Всегда перепроверяйте, что вам говорит риелтор. Помните, они мотивированы на сделки, поэтому им важно сделать все быстро, и, к сожалению, не всегда качественно. Но при правильном подходе риелтор окажет вам отличную услугу, и вы купите квартиру мечты.
В следующем посте расскажу, как продать квартиру самому.
