В случае с аппаратом с игрушками ситуация следующая: все крупные сети, такие как пятерочка / магнит / ярче игнорировали все предложения при обращении в партнёрский раздел по электронной почте. Притом в пятерочке даже есть специальная форма - свободные места, как раз под вендинг и возможность подать заявку. Абсолютно все заявки (более 10 шт только в моем городе) были отклонены. Не важно в поселке / деревне / городе, находили пустые точки но разговор с директором каждый раз заканчивался тем, что вопросы аренды только через Москву и заявку.

Все что удалось найти - нашлось на Авито, правда очень интересно, почему стоимость квадратного метра там указана в среднем 2-3 тысячи рублей, а по факту все десять и ни метр вовсе (аппарат занимает 50 см, и как правило, вплотную с уже другим вендингом, что значительно затрудняет проход для обслуживания).

В случае, если более менее крупный магазин, или ни дай бог, ТРЦ - поголовно условия, что нужно отстоять минимум 3 месяца, а то и год. Съехал раньше - плати ещё неустойку в размере трех месячной оплаты аренды, помимо самой аренды за три месяца.

Считаю конские условия арендодателей касаются ни только вендинга, где как правило прибыль мизерная, но и небольших магазинов и кафе, сколько уже всего закрылось в нашем городе и месяцами пустует - не сосчитать.

P.S про маркетплейсы и их все более жёсткие условия, которые особенно больно бьют по мелким предпринимателям, думаю все итак слышали. Возникает сходство про бабушек, торгующих вареньем...

Про нежелание застройщика платить неустойку за просрочку получения ЗОС в соответствии с условиями договора тут.

До сих пор заключение о соответствии построенного объекта (ЗОС) не получено. Текущий срок просрочки составляет 287 дней.

Таким образом, сначала на официальном сайте надпись "Готовность в 2024 г." сменилась на "Готовность в 2025 г.", затем на "Готовность в 2026 г.".

В официальном телеграм-канале не стесняются говорить, что строительство Стоун Савёловская ведётся в соответствии с графиком (каким?):

Опустим лирику и перейдём к предпринимательским рискам.

Как оказалось, любимая фраза STONE: "Ну это же предпринимательские риски, Вы знали, на что шли и что подписывали ". Ну, так-то оно так. И легкой походкой мы отправляемся в юридическую плоскость взаимоотношений.

ДКПБН предусматривает неустойку 10% годовых за каждый день просрочки получения ЗОС, пункт дословно: "В случае пропуска срока завершения строительства Объекта, установленного в п. 2.5 настоящего Договора, более чем на шесть календарных месяцев Покупатель по своему усмотрению вправе либо предъявить Продавцу требование об оплате неустойки в размере 10% годовых, начисляемых на сумму денежных средств, фактически внесённых Покупателем в счёт оплаты Цены Договора, за каждый день просрочки, либо направить Продавцу уведомление об одностороннем отказе и возврате денежных средств ...".

Как читает пункт юрист, который изучил договор: через шесть месяцев можно предъявить право на неустойку, начиная с первого дня просрочки (с 01.04.2025).

Как читает пункт STONE: неустойку мы согласимся считать с первого дня по истечении шести месяцев, то есть через шесть месяцев и один день начнётся ваш расчёт. А если вы подадите в суд, то мы уменьшим вашу неустойку по ст. 333 ГК РФ (к сожалению, так делают, судебная практика по уменьшению неустойки положительная, режут почти вполовину или даже больше, чем вполовину). И кстати, неустойку мы будем считать не с 01.10.2025, а с 14.10.2025, потому что мы просрочили получение РнС на 14 дней и теперь это тоже ваша проблема, так как срок получения ЗОС это РнС + 3 года. А если коротко, то хрена тебе лысого, глубокоуважаемый инвестор.

Здорово, правда?

При личной встрече Кристина Недря мило улыбается и говорит, что если вам что-то не нравится, можете в одностороннем порядке отказаться от помещения с возвратом уплаченных денежных средств.

Минуточку, 5 лет почти прошло! Всё это время у застройщика деньги активно крутились с небывалой ставкой ЦБ + рыночное подорожание недвижимости почти в два раза.

Вот уж выгодное предложение, спасибо.

Итого мы имеем:

1. Недостроенный объект от ООО "Стоун Концепт" с просрочкой получения ЗОС почти в год.

2. Непрозрачная отчётность застройщика о ходе строительства для покупателя. Официальной общедоступной информации о сроках строительства нет.

3. Совершенно неджентльменское отношение к покупателю. Предпринимательские риски должны работать в обе стороны! Боитесь за репутацию? Исполняйте договорные условия!

4. Вопрос. Почему Суд уменьшает размер неустойки по аналогичным делам (ООО "Стоун Тауэрс", БЦ STONE Towers), разве объективно есть основания применения ст. 333 ГК РФ?

Сейчас в шаблонах новых договоров пункт выглядит иначе: шесть месяцев сменилось на девять месяцев, а неустойка действительно начисляется с первого дня по истечении шести месяцев.

Но это сейчас. А не по тому договору, который был заключен почти 5 лет назад.

Искренне считаю, что со стороны STONE это немножечко некрасиво. Не смогли соблюсти сроки, добровольно исполняйте указанные санкции без Суда и уменьшения неустойки через Суд! И без угроз в адрес покупателя желательно.

P. S. Дело в арбитраже А40-323800/2025, не жалко и народу показать, пусть видят офисного девелопера #1 во всей красе. Посмотрим на развитие событий.

Ссылка на ДКПБН, если интересно кому.

Вот такая вечеринка.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля более 8,6 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 15% на следующий год.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

Читайте также последние посты про другие ЗПИФы:

• Парус-ТРИУМФ

• СФН СКН

• СФН САБ 3

• РД ПРО

• Парус-СБЛ

• Парус-ЗОЛЯ

Как я уже сказал, ТЦ небольшой, но есть фонды, где объекты и того меньше, например, Атриум или фонды Активо, где может быть супермаркет в доме. Но он биржевой, можно при наличии статуса квала купить на бирже почти у любого брокера.

Напоминаю, что у меня есть таблица биржевых ЗПИФов: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

К слову, в ТЦ есть Золотое Яблоко, а также Перекрёсток, Читай-Город, Колбасофф, ХЦ и куча всего прочего. За Читай-Город страшновато, конечно, все уже давно читают с экранов.

Стратегия

У фонда есть стратегия. Она называется Core Plus и базируется на инвестировании средств в торговую недвижимость. В состав активов планируется приобретение районных торговых центров с потенциалом развития, приносящих стабильный рентный доход собственнику.

СЧА фонда составляет 1,23 млрд рублей, также есть кредитное плечо на 1,26 млрд рублей. Грубо говоря, получается, что ТЦ стоит почти 2,5 ярда.  Это дополнительный риск, но схема аналогична схеме фондов Паруса. И это не единственная параллель с их фондами.

Акцент Капитал существует с 2007, основана основателем магазинов Копейка Александром Самоновым. Управляет недвижимостью площадью 274 тысяч м².

⚙️ Параметры

• ISIN: RU000A100WZ5

• Площадь: 23 600 м²

• Стоимость актива: ~2,5 млрд ₽

• Стоимость м²: ~106 000 ₽

• Прогнозная доходность: 22–24%

• Рентная доходность: 12–13%

• Доход от роста: 11,2%

• Срок: 31.07.2068

• Досрочное погашение: предусмотрено частичное

• Только для квалов: да

• Комиссии: 1% СЧА + до 15% с ренты

Что ещё известно?

Вероятно, вдохновлялись создатели фонда работой Паруса, впрочем, тут, вероятно, сложно придумать что-то другое. Хотелось бы понимать, как индексируется рента, но можно посмотреть на прогнозных цифрах. В 2026 году прогнозируется ₽154,15, в 2027 году ₽159,77 (+3,64%), в 2028 году ₽164,15 (+2,74%), в 2029 году ₽166,73 (+1,57%).

Легко заметить, что рост выплат мизерный, ниже инфляции, так что моделька довольно вялая. Вероятно, договора невыгодные с арендаторами, при среднем сроке договоров в 3–4 года лишь после 2030 можно надеяться на более дерзкие выплаты.

Кроме того, кредитное плечо очень большое — 51%. При текущих ставках его бы поскорее закрывать, так что нужно будет выпускать новые паи. Фонд не такой распиаренный, как у Паруса, так что есть вопросики. И в том числе к прогнозной доходности. Паи на бирже оценены справедливо к РСП, сдерживающим фактором будет медленный рост выплат. Но модель на то и модель, чтобы в ней сомневаться.

Из доступной информации также есть вероятность того, что фонд может менять состав. А может и не менять. Срок у фонда огромный, так что не буду загадывать. Таких длинных фондов пока что мало, например, Парус-Красноярск и Парус-ЗОЛЯ. До 2068 года этот ТЦ вообще может несколько раз пойти под снос. Выдающимся памятником архитектуры его назвать нельзя.

Уже добавил фонд в свою великолепную ЗПИФ-таблицу, по которой можно увидеть, что Акцент IV — достойный представитель фондов для квалов с рыночными показателями по доходности.

Но комиссия может быть высокой. Сейчас она ниже заявленных 15% (то ли 8%, то ли 9%), вероятно, поэтому-то фонд не теряется по рынку. Но подумайте, какая УК не хотела бы заработать больше?

Такое мы берём?

Для диверсификации фонд точно подойдёт. Но не хватает ему пиара, открытости и какой-то классной идеи, как заставить арендаторов платить больше;) Я купил 10 паёв на пробу, буду понемногу докупать. В любом случае, приятно, что кроме Паруса, Рентал ПРО, ВИМ, СФН, Альфы и прочих УК появляются на бирже другие ребята.

Если что-то ещё про этот фонд знаете, добавляйте!

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

По ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Биржевые фонды недвижимости, их ISIN, количество выплат в год (у тех, которые платят), разные другие параметры, краткий комментарий и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался с комментариями. Если будут пожелания, пишите, вдруг получится их учесть — не обещаю.

Что нового?

1. Фонд СФН Коммерческая недвижимость для неквалов объявил о закрытии. Отметил это в таблице, деньги выплатят пайщикам в январе–феврале. Я этот фонд не брал, поскольку он уже ранее гасил паи по частям и были подозрения, что он F. Из-за этого и были большие выплаты, жаль тех добряков, что брали фонд на бирже сильно дороже РСП.

2. Добавил фонд Парус-ТРИУМФ, писал про него обзор. Фонд уже активно торгуется на вторичке. Я в свой портфель его добавил. Даже уже известна доходность.

3. Добавил фонд Парус-ЗОЛЯ. Самый свежий фонд, склад Золотого Яблока. Про него также писал обзор, торги уже начались, инвесторы налетели. Стоит добавить, что фонд ДОЛГОСРОЧНЫЙ, до 2074 года.

4. Добавил фонд Альфы — Складская Коллекция 2. Обзор не писал, так что чуть подробнее. Фонд для НЕКВАЛОВ, была уже первая выплата, она большая. Полагаю, что это возврат НДС. ❗️Тут нужно быть осторожными, фонд торгуется выше РСП, и вторая выплата его должна приземлить.

5. Добавил фонд Акцент IV, тоже не писал пока обзор.Торгуется с сентября, а руки только дошли до него. Фонд для квалов, с кредитным плечом, в составе ТЦ Сокольники. Доходность на уровне Парусов. В принципе, интересно, нужно последить и понять, что с ликвидностью. В стакане паи есть, я взял;)

6. Добавил фонд Активо 21. Стакан пустой, расходимся. Может убрать его тогда?

Что ещё рассказать?

• Продолжаю смотреть, что ещё есть из фондов. Есть такие, которых в стакане нет, их не добавляю. С Активо 21 была надежда, что будет вторичка, но нет.

• Автоматизация парсинга последних выплат больше не работает, прикрыли доступ для парсера, так что руками раз в 2 недели или чаще стараюсь обновлять.

Что покупаю из нового?

Акцент IV, Парус-ЗОЛЯ — да. СК2 пока нет, хочу дождаться следующей выплаты и решить. Она будет уже ниже первой. Про свежий состав ЗПИФ-портфеля будет отдельный пост, не пропустите.

Пояснения к некоторым столбцам

Цена закрытия (предыдущий день) — цена, которую отдаёт Мосбиржа после клиринга или как он там называется, короче, не сегодняшняя, а если сегодняшняя, то уже поздно вечером. К этой цене считается доходность в соответствующем столбце.

Доходность по цене закрытия % годовых — собственно, доходность по последнему известному купону к цене закрытия.

Цена последней сделки (свежая - когда идут торги и есть сделки) — эта цена более актуальная, но не всегда отдаётся, если нет сделок, то показывается ошибка, так что доходность к ней не стал считать, так как часто n/a.

Последняя известная выплата — по последней известной дате отсечки. Вносится вручную.

Ссылки — на УК и investfunds, этой информации достаточно для изучения.

Расчётная стоимость пая (РСП) от УК — тут данные оценки расчётной стоимости пая от УК. Данные берутся с investfunds.

Отклонение РСП и биржевой — тут видно, есть ли дисконт биржевой цены к расчётной от УК. Зеленым выделены те, что на бирже с дисконтом относительно РСП.

Пользуйтесь, делитесь обратной связью

Если знаете, какие ещё биржевые ЗПИФы есть, которые стоит добавить, пишите в комментах.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость. Ну и чуть-чуть про крипту.